记者视野，具有主题投资机会；长远来看，国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升，但受工业用地供给限制，行业供需缺口巨大，导致物流地产相比较商业地产及住宅地产具有较高的投资回报率。
推荐组合： 重点推荐京东(450 万�中高端物流仓储设施)、东百集团(引入安博团队，转型物流地产)、中储股份(仓储用地近 500 万�)、中国物流地产(港股 1589，本土物流地产先行者，将达到 300 多万�)、顺丰控股(国内供应链物流领军企业)、万科(成为国内最大的物流地产商)。
行业观点
电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长： 中国物流行业在经历十几年高速发展之后，正经历转型发展阶段，对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升，从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方；电商方面，根据艾瑞咨询数据， 2016 年网络购物市场规模达到 5 万亿元，同比增长 31.5%，预计 2017 年依旧有 25%左右的增长；截至 2015 年第三方物流占比物流行业规模约为 8%，略低于发达国家 10%-11%的水平，但是随着我国物流产业逐步成熟，近几年国内第三方物流收入规模也以 10%左右的速度增长。
土地资源稀缺，推升物流地产投资回报率： 从人均物流面积和市场集中度
来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，提升空间十分充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市相应工业用地指标逐年下降；尤其是一线城市土地资源稀缺， 戴德梁行表示预计至 2020 年中国物流地产供应缺口超过 1 万亿平方米，长期的供需不平衡， 致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在 7%以上，远高于商业地产和住宅地产的 2%-4%。
万科参与收购普洛斯强化物流地产业务，行业格局或将发生变化： 此次中
国财团拟收购普洛斯，投资团中以商业地产为主业的万科尤其受到关注，我们认为此次收购对于双方及市场主要有以下几点意义：（ 1）普洛斯现在中国拥有 2871 万方物流基础设施，在土地资源越来越紧缺，工业用地供给受限的情况下，万科借助普洛斯的土地资源，在物流地产领域将具备领先优势。（ 2）物流地产经营模式是 B2B， 该模式一般是合同制并且具备一定的专业性，所以其行业的进入壁垒较高，客户具有一定的黏性；而万科商业地产业务主要是 B2C 模式。万科不仅仅可以学习普洛斯 B2B 的经营模式，更重要的是更方便快捷的切入该市场。而普洛斯也可以借助万科网络渗入 C端。
