2月2日晚间，央行、银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
打通供需通道消化库存
房贷新政意味着对于大部分不限购的城市居民而言，首次置业贷款最低首付比例可达20%，这进一步降低了购房门槛。业内普遍认为，上述政策更多的是针对三、四线城市，对于去库存有一定的帮助。
近期，中央财经领导小组会议、中央政治局会议和中央经济工作会议均强调把房地产去库存作为重要工作来落实，并提出“加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道消化库存，稳定房地产市场，取消限制性措施”。
中国民生银行首席研究员温彬在接受本报记者采访时表示：“自去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，房价同比上涨的城市数量逐渐增多，但也存在区域差异，一线城市住房需求旺盛、价格持续上涨，而三、四线城市的去库存压力依然较大。央行在此时进一步调整住房信贷政策，不仅适应了我国房地产形势的发展，而且落实了中央去库存要求，有助于促进房地产市场平稳健康发展。”
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对记者表示，此次调整个人住房贷款政策，目的在于进一步支持合理住房消费需求，重点服务农民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于稳增长大局。
进一步强化“因地施策”
早在2011年，住房信贷政策就有过“因地施策”的制度安排。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》已经明确了区域性差别化住房信贷政策，要求各地人民银行分支机构根据当地政府政策，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的最低首付款比例和利率。
2015年3月，根据2015年《政府工作报告》提出的分类指导、因地施策、落实地方政府主体责任的要求，人民银行在调整第二套商业性个人住房贷款最低首付比例的基础上，按照“分类指导、因地施策”的要求，在全国范围内建立了区域性差异化住房信贷政策体系，以适应各地不同情况，在实践中取得了较好的政策效果。
目前，一线城市中，北京和上海二套普通住房的最低首付比例为50%，广州和深圳仍执行70%；多数省份将二套房最低首付款比例统一调为40%；福建、江苏、安徽、江西、四川等地区根据当地实际情况，将省内部分城市的二套房最低首付款比例定在45%左右，实现了省内住房信贷政策的差异化。
此次调整进一步强调商业银行自主决策、风险自担，要求银行业金融机构结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及各机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
“当前，我国房地产市场区域分化更加明显，一线城市在第二套房最低首付比政策严于其他城市的情况下，住房价格仍出现了持续上涨，个别二线城市也开始较快上涨，多数三、四线城市库存仍在增加，平均去化周期较长。因此，房地产政策长效机制需要从各地实际出发，因地制宜制定住房信贷政策。”温彬表示。
构建市场化长效化信贷政策
温彬告诉记者：“2014年开始，住房信贷政策调整更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式，将过去房价上行期间配合房地产宏观调控等行政性较强、短期应急的举措，逐渐修正为市场化调节手段，更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，这不仅避免了市场无序竞争，而且实现了区域性住房信贷政策的长效机制。”
据记者了解，相对于其他政策，最低首付款比例在应对房地产波动方面具有针对性强、成本小、效果好等优势。
从国际经验看，最低首付款比例通常因贷款额度、房产价值、所处区域、购房动机、按揭次数等因素而不同，个人住房贷款最低首付比一般在20%至30%之间，且有些发达国家可以通过要求购买抵押按揭保险，将最低首付款比例降至20%以下。2008年金融危机爆发前，最低首付款比例在发达国家主要由商业银行自主决定。金融危机后，国际货币基金组织、金融稳定理事会、巴塞尔委员会等国际机构纷纷呼吁各国将最低首付比作为宏观审慎工具引入监管实践。
目前，全球已有20多个发达和新兴经济体将最低首付款比例作为宏观审慎工具来实施，比如英国等正在考虑把最低首付款比例的设定引入到监管领域。
