养老地产遭遇“粗放式”发展困境

　　养老地产需求日益增长
早在2014年，民政部、发改委曾经联合下发《关于开展养老综合改革试点工作》的通知，针对养老服务业提出系列鼓励措施。其中，要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。同时，鼓励民营、境外资本投资养老服务业。
在业内看来，这是未来发展养老地产的一个机遇。而养老地产，即是以老年人为主要消费人群、把房地产与健康医疗服务有效结合的一种房地产产品，通过不同服务体系与盈利模式实现收益，并最终实现老年人安享晚年的社会意义。因此，相较传统的养老院，养老地产在规模上更大，所参与的机构更加专业化。
人口老龄化的趋势，令养老地产目标群体极为广泛。根据国家统计局数据显示，2004年至2013年间，中国老龄化人口（即60及65岁以上人口）增长迅速，年均增长率为8.2%，至2013年底达到2亿人，远超过同期总人口0.5%的年均增长率，老龄化人口比重达到14.9%，表明中国已进入老龄化社会。
第一太平戴维斯研究及顾问咨询部的研究资料显示，未来中国老龄化程度将进一步深化，截至2015年底及2030年底，中国老龄化人口比重预计将分别达到15%及23%左右，人数分别为2.07亿人及3.42亿人。全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。庞大的且在不断扩大的老年群体将有力支撑养老地产的稳定需求，而同时老年人较强的储蓄能力及购买力则将支撑养老地产的稳定收益。有业内人士预计，未来养老地产将迎来爆发式增长。
此外，中国建设银行的《中国财富报告2012》分析得出，未来中国高净值人群更加青睐高端养老、高端旅游、高端医疗等服务，围绕这三个主题的开发增值服务更容易让高净值人群满意，而精英阶层对高端养老服务的需求将在未来10-20年内迎来拐点。虽然这部分需求仍然属于小部分，但针对这块的养老地产项目的供应仍然不足。
巨大的市场潜力诱惑下，从2005年起，国内就有不少企业进入养老地产。早在2008年，保利地产就曾出国考察养老地产，今年则相继在上海、长沙进行了养老地产的试点。远洋地产也曾联手中国人寿进军养老物业，今年则公开表示，公司将大力发展养老业务。目前万科在北京的幸福汇和青岛的万科城等项目中，均有一些养老地产的项目。此外，还有一大批保险公司，也在养老地产方面纷纷进行投资，包括泰康人寿、平安集团等。
市场机制未完全发挥
不过，中国指数研究院的研究认为，国内广大消费者传统的“居家养老”观念短期内很难转变。中国老人受传统观念影响，仍然更倾向于在家养老，只有在生活不能自理时，才会进入专门的养老机构。目前国内的民营养老机构普遍入住率低，例如北京民办养老院的入住率只有20%。未来究竟有多少老年人口将会选择养老住宅，转换为实际需求仍有较大不确定性。
中指院相关负责人分析认为，当前国内的养老产业政策保障不健全，缺乏落到实处的具体法律法规。虽然中央政府大力提倡发展养老服务业，各项政策法规也不断出台，但是多为纲领性、原则性的政策，缺乏落实到实处的补贴、土地和财税政策。政策出台时间、支持程度等并不明确，这对开发企业而言，将意味着较大的开发风险。
“比如床位补贴，民办养老院和公办养老院待遇相差颇多，具体补贴标准不明确”。该负责人表示，老年人在入住老年住宅时，一般会考量提供的医疗服务，而关于老年社区配备的医院是否纳入医保范围的问题也一直未得到解决。整体而言，养老地产市场机制发挥的政策环境仍不理想。
在该人士看来，更为重要的是，国内的养老地产市场发育不成熟，盈利模式不明晰。养老地产对老年人生活的配套设施的要求较高，因而投入成本高于普通住宅，前期资本投入大，受限于资金压力，目前开发商采取销售、出租或二者相结合的方式，但无论哪种运营方式都存有一定问题，盈利状况并不良好。美国由于资本市场运作发达，日本则依靠介护保险制度，养老地产普遍取得较好收益。未来开发商如何布局养老地产、以何种方式开发与运营将是盈利的关键点。
不仅如此，国内养老地产配套服务落后，缺乏专业人才，类似的局面也亟待改观。由于养老地产的核心和重点在于后续运营，而国内养老地产处于发育阶段，医疗护理人才缺失，配套单一，服务规范不完善。如何在未来培养一个高专业能力的运营团队将是横亘在企业面前的难题之一。
值得注意的是，有业内人士表示，尽管不少房企宣称投资开发养老地产，但大多因为盈利模式不清晰、相关配套服务跟不上，养老地产的项目最终只能当作普通商品房去卖，一些所谓的“养老社区”也与普通楼盘无异，养老地产最后变成了不少一些开发商拿地卖房的噱头。
粗放式困境亟待摆脱
CRIC研究中心分析师李莹表示，老龄人口的增长让越来越多的房企涉足养老地产，包括万科、保利、远洋、首创等，其中万科的杭州良诸文化村随园嘉树项目已出炉，远洋成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。
“未来养老服务业将是政府托底，以市场为主体”。李莹说，为鼓励市场力量参与养老事业，预计未来国家层面将会出台一定的优惠政策，除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产的确面临着巨大的市场发展空间。“但这么巨大的市场空间背后面临更多的是市场冲动。其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出‘粗放式’增长的特征”。
张宏伟表示，养老地产“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。他说，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名变相圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。“这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务”。
“和建保障房、商品住宅不一样，养老地产（床位）不可能依靠大规模的兴建项目来充量”。他认为，“养老地产项目开发配套很关键，仅有床位没有配套解决不了养老问题。在进行任何一个养老地产项目开发时，如果没有配套的支持，尤其是医院等这些医疗设施配套、相关从业人员的跟进，规模庞大的养老机构必然会出现管理、事故等方面问题，这个项目本身也必然是失败的”。
“事实上，养老地产还必须要寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式”。张宏伟说，“这一点，也是养老地产具体项目未来能否持续生存的关键所在和每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题”。