春节假期刚过完，国内楼市便传出一冷一热的两则新闻：一边是新年多地房贷利率上行，购房门槛再度提高。近期还有部分银行将首套房的贷款利率上浮至基准利率的20%至30%。另一边是，春节假期间返乡置业潮催生了三四线城市房地产热度，部分城市楼市成交同比增加46%。
我们认为今年并不是购房者置业的好时光：一方面，在房地产调控政策从紧，为了防止各地房价还会有报复性反弹，未来很长一段时间房地产调控不会放松，而且有从一二线城市向三四线城市传递的趋势。另一方面，为了防控房地产金融危机的曝发。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐步显现，投资者购房的风险正在加大。1月份银监会曾表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。房地产金融在去杠杆的情况下，投资性购房者很容易“抓鸡不成蚀把米”。
实际上，我们不能因为春节长假期间部分城市出现返乡置业浪潮，就对2018年整年的房地产走势产生乐观预期。首先，受返乡置业，以及货币化棚改等因素的影响，29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在三四线城市开启“春节抢收”销售。
问题是，这次返乡置业买房潮的到来，主要还是来自于大城市里的外来务工人员，他们在城里打拼多年，并且知道在大城市买房无望，这次却看到家乡附近的城市房价还不太贵。为了给家人和孩子能改善居住条件，他们纷纷春节期间选择购房。
但是，三四线城市生活条件远不及一二线城市优越，而且三四线城市房价虽然便宜，但是经济发展同质化严重，无法吸收更多的外来人口的流入，所以这种返乡置业潮不可持续。春节之后反弹的成交量又会重新回落。
再者，与大城市相比，老家附近的三四线城市房价性价比的确很高，但是春节之后的房贷利率全线上涨，同时“因城施策”的房地产调控也将逐步蔓延至三四线城市，这会使本想在三四线城市购置房产的人望而却步。因为现在很多三四线城市房价较去年同期都番了一倍，失去了投资价值，在这个早已涨幅巨大的房价上买房，风险巨大。而且一旦房地产调控效应显现在房价上，三四线的买房风险系数也是相当高的。
最后，随着中央提出了“租售并举”发展住房租赁市场外，目前包括长租公寓等产品的大量涌现，房地产租赁正在以前所未有的速度发展完善，租赁相关配套政策也正在快速落地。如：广州市2018年度立法工作部署，拟对“购租同权”做出法律层面的明确和保障。
房贷利率全面上浮，2018年究竟有无买房窗口？对此，我们认为，如果您是自住性结婚需求，你可以尽量动用公积金，少用商业贷款，这样可节省买房支出。但对于投资性购房者现在不仅房地产调控还将持续下去，而且监管部门要给金融去杠杆化。这不仅意味着，房地产高杠杆时代终结，房价的历史性拐点也将开启。
